Zamiana mieszkania

Notariusz wyjaśnia kwestie prawne zamiany mieszkania – znaczenie czynności, podstawy prawne, wysokość podatków, potrzebne dokumenty i wysokość taksy notarialne. W razie potrzeby notariusz sporządzi akt notarialny umowy zamiany mieszkania – sprawnie, z dbałością o zgodność z prawem i w dogodnym terminie.

Z tego artykułu dowiesz się

Co to jest zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości jest czynnością prawną polegającą na wymianie nieruchomości między dwoma osobami. Oznacza to, że jedna osoba przenosi własność swojej nieruchomości na drugą osobę, a ta druga osoba przenosi własność swojej nieruchomości na pierwszą osobę. Pojęcie „zamiany” jest uregulowane w kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Art. 603 wskazuje, iż przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Art. 603. Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Art. 604. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny)

Jest to umowa odpłatna i wzajemna, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące umów sprzedaży.

Przedmiotem umowy zamiany mogą być mieszkania i inne nieruchomości, do których przysługuje stronom umowy prawo własności, jak i te gdzie mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, będącym w istocie ograniczonym prawem rzeczowym do lokalu mieszkalnego.

Umowa zamiany mieszkania

Treścią umowy zamiany mieszkania, zawieranej obowiązkowo w formie aktu notarialnego, jest zobowiązanie jednej strony do przeniesienia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za podobne zobowiązanie drugiej strony umowy.

Podobnie, jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży mieszkania, umowa poza określeniem stron transakcji musi zawierać:

  • dokładne określenie przedmiotów zamiany,
  • wskazanie ewentualnych kwot dopłat,
  • termin i formę płatności dopłaty oraz
  • termin wydania mieszkań nowym właścicielom.

Zwykle mieszkania podlegające zamianie nie mają równej wartości, więc w celu wyrównania wartości nieruchomości będących przedmiotem transakcji określa się w umowie dopłatę, czyli pewną kwotę, którą jedna ze stron jest zobowiązana zapłacić drugiej.

Warto podkreślić, że transakcja zamiany nieruchomości ma identyczną wartość i moc prawną, jak inne transakcje na rynku obrotu nieruchomościami – na przykład sprzedaż czy darowizna. Wymaga ona zawarcia umowy zamiany w formie aktu notarialnego, która musi być zarejestrowana w księdze wieczystej i tym samym jest skuteczna wobec osób trzecich.

Darowizna mieszkania

Korzyści wynikające z zamiany mieszkań

Zamiana mieszkań jako alternatywa dla dwóch umów sprzedaży niesie ze sobą szeregi korzyści, z których pierwszą jest zdecydowanie mniejsze skomplikowanie całego procesu. Podpisuje się wszak jedną umowę, a nie dwie. Główna jednak zaleta umowy zamiany mieszkania dotyczy jednak kosztów – niższe są zarówno podatki, jak i taksa notarialna.

Podatek PCC przy umowie zamiany mieszkania

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali.

Jednak nawet, gdy zamiana dotyczy innych nieruchomości, choć oszczędność jest mniejsza, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Podatek jest więc w tym przypadku liczony od jednej nieruchomości, a nie od dwóch.

Taksa notarialna przy umowie zamiany mieszkań

Ponieważ w przypadku umowy zamiany mamy do czynienia z jedną czynnością i w związku z tym z jednym aktem notarialnym, taksa notarialna zostanie naliczona tylko raz. Podstawą jej obliczenia jest wartość droższego z zamienianych mieszkań. W tym przypadku strony zamiany zapłacą połowę taksy, którą musieliby zapłacić, gdyby zamiana własności mieszkań odbywała się poprzez dwie umowy sprzedaży.

Jakie dokumenty potrzebne są przy zamianie nieruchomości

Stawając u notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego umowy zamiany nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, należy przedstawić następujące informacje i dokumenty:

  • dane osobowe stron umowy zamiany nieruchomości:
    • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
    • adres zamieszkania,
    • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
    • nr dowodu osobistego lub paszportu,
    • PESEL,
  • w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Oprócz tego, w zależności od rodzaju nieruchomości podlegających zamianie, należy mieć ze sobą dokumenty wymienione na stronie dotyczącej darowizny mieszkania.

Ile kosztuje zamiana nieruchomości u notariusza

Koszt notariusza przy zamianie nieruchomości składa się z kilku elementów:

  • taksa notarialna,
  • koszt wniosków wieczystoksięgowych,
  • opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej oraz
  • podatki, których płatnikiem jest notariusz (VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych),
  • koszt wypisów aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Notariusz pobiera taksę notarialną, która maksymalna wysokość jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

W przypadku zamiany mieszkania bazowa wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości droższego z mieszkań i wynosi:

  • 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
  • 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
  • 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
  • 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
  • 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
  • 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
  • 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).