Darowizna działki

Notariusz wyjaśnia zasady prawne związane z darowizną działki, siedliska i innych nieruchomości – rodzaje działek, niezbędne elementy umowy darowizny, opodatkowanie i opłaty pobierane przez notariusza. W razie potrzeby notariusz doradzi w sprawie umowy darowizny działki oraz sporządzi akt notarialny.

Co to jest umowa darowizny

Zgodnie z art. 888 § 1. kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny)

„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”

Istotą umowy darowizny jest to, że jedna osoba bezpłatnie przekazuje innej osobie określoną rzecz lub prawo. Przedmiotem tej umowy może być w zasadzie każda rzecz. Przedmiotem tej umowy mogą być więc np.: nieruchomości gruntowe, nieruchomości lokalowe, rzeczy ruchome a także pieniądze.

Dodatkowe postanowienia w umowie darowizny

Darczyńca może w umowie darowizny włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Ponadto darczyńca może także złożyć oświadczenie o tym, że zwalnia darowiznę od obowiązku zaliczenia na schedę spadkową, co dopuszcza art. 1039 Kodeksu cywilnego.

W przypadku darowizny na rzecz dziecka darczyńca może w umowie zastrzec, że przedmiot przypadający dziecku z tytułu darowizny nie będzie objęty zarządem sprawowanym przez rodziców i może w tym celu wyznaczyć zarządcę.
Zamiar zamieszczenia takich oświadczeń należy wyraźnie przekazać notariuszowi przed sporządzeniem umowy.

Co to jest działka i jakie są jej rodzaje

Działka to potoczne określenie dla nieruchomości gruntowej, będącej jedną z trzech rodzajów nieruchomości wyróżnianych w polskim prawie, obok nieruchomości budynkowej i nieruchomości lokalowej. Zgodnie z polskim prawem, nieruchomość gruntowa to trwały i nieruchomy składnik ziemi, taki jak działka, pole, ogród, las, łąka czy pastwisko, oraz budynki i inne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Granice nieruchomości gruntowej wyznaczają linie na powierzchni ustalone przy rozgraniczeniu – w drodze umowy z właścicielami gruntów sąsiednich, ewentualnie w postępowaniu administracyjnym lub sądowym.

Z praktyki naszej kancelarii notarialnej wynika, że najczęściej przedmiotem podejmowanych czynności notarialnych są transakcje dotyczące:

• działek budowlanych,
• działek siedliskowych,
• działek rolnych,
• działek inwestycyjnych.

Przepisanie działki rolnej

Pojęcie nieruchomości rolnych zostało określone w polskim prawie przez Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny). Wśród wielu przepisów dotyczących nieruchomości rolnych w Kodeksie cywilnym, które dotyczą m. in. definicji, zasad obrotu, dziedziczenia, dzierżawy, czy obowiązków właściciela, na uwagę zasługuje art. 46¹:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art.46¹ Kodeksu cywilnego

Ponadto, ochronę nieruchomości rolnych reguluje również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r.
o kształtowaniu ustroju rolnego), która określa szczegółowe zasady dotyczące m.in. zakupu i dzierżawy nieruchomości rolnych, ich przeznaczenia oraz sposobu użytkowania. Ustawa ta jest bardzo istotna dla rolników, ponieważ zawiera zasady dotyczące m.in. dopłat do gruntów rolnych, wyrównywania praw do gruntów, czy ochrony terenów rolniczych.

Dla zakwalifikowania nieruchomości jako gruntu rolnego wystarczy istnienie możliwości wykorzystania jej do wskazanej działalności, a nie o rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości w danej chwili. Ograniczenie nabywania działek rolnym ściśle związane jest z ich powierzchnią – im większa, tym surowsze warunki:

Darowizna działki rolnej do 0,3 hektara

Działkę rolną mniejszą niż 0,3 hektara może nabyć każdy, nabywca nie jest objęty okresowym zakazem jej sprzedaży oraz nie ma konieczności prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Darowizna działki rolnej większej niż 0,3 hektara i mniejszej niż 1 hektar

Nabywcą działki rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 a 1 hektara, może zakupić podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, ale prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa. Takie właśnie działki cieszą się największą popularnością wśród nabywców, ponieważ może nim być każdy, bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania jakichkolwiek zgód. Nowy właściciel musi się jednak zobowiązać do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeśli nabywcą jest osoba fizyczna, musi prowadzić gospodarstwo osobiście.

Darowizna działki rolnej powyżej 1 hektara

Działkę rolną o powierzchni przekraczającej 1 hektar może nabyć bez dodatkowych ograniczeń tylko rolnik indywidualny, a więc osoba, która:

• od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
• prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
• posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.

W przypadku, gdy nabywca nie jest rolnikiem, niezbędne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Z wnioskiem występuje zbywca, który musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu. Po uzyskaniu zgody na zawarcie transakcji, nabywca zobligowany jest do prowadzenia na działce działalności rolniczej.

Działka siedliskowa – definicja, darowizna, przekształcenie

Działka siedliskowa to rodzaj nieruchomości gruntowej, który jest w sposób szczególny traktowany przez polskie prawo. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych), działka siedliskowa jest przeznaczona do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub leśnego i stanowi siedlisko dla właściciela lub jego rodziny. Działka siedliskowa może być wykorzystywana tylko do celów rolnych lub leśnych, a jej powierzchnia nie może przekroczyć 1 ha (10 000 m²). Jeśli działka jest większa, to właściciel jest zobowiązany do wydzielenia z niej części o powierzchni do 1 ha, która będzie pełniła funkcję siedliskową.

Prawo do działki siedliskowej przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które prowadzą gospodarstwo rolnicze lub leśne. Właściciel działki siedliskowej ma obowiązek utrzymywania na niej budynków mieszkalnych, gospodarczych i innych budynków niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa oraz zapewnienia na działce stałego zamieszkania.

Działka siedliskowa nie może być sprzedana, darowana ani przekazana w dzierżawę bez zgody organu gminy, który odpowiada za ochronę gruntów rolnych i leśnych. W przypadku sprzedaży działki siedliskowej, jej nabywca musi spełnić wymagania ustawowe i przedstawić odpowiednie dokumenty, które potwierdzają jego status jako osoby prowadzącej gospodarstwo rolnicze lub leśne.

Jest możliwe przekształcenie działki rolnej w działkę siedliskową, ale tylko w formie gospodarstwa rolnego i może tego dokonać wyłącznie rolnik indywidualny.

W odróżnieniu od działki rolnej, której nabywcą może być w zasadzie wyłącznie rolnik, działkę siedliskową może kupić każdy. W przypadku, gdy nowym właścicielem jest rolnik, bez jakichkolwiek przeszkód może prowadzić działalność rolniczą na jej terenie. Jeśli jednak właścicielem działki siedliskowej staje się osoba, która w myśl prawa rolnikiem nie jest, dalsze postępowanie będzie się różniło. Jeśli do działki przynależne jest prawomocne pozwolenie na budowę, nowy właściciel musi po wybudowaniu domu działkę odrolnić. Jeśli zakupione siedlisko posiada zabudowę rolną, nabywca działki może wystąpić z wnioskiem o przebudowę istniejących na jej terenie budynków.

Działka budowlana

Działki budowlane to nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane, czyli takie które ze względu na wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Działki budowlane mogą mieć różne przeznaczenie zabudowy:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
• zabudowa usługowa,
• tereny sportu i rekreacji,
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m2.

Co powinna zawierać umowa darowizny

Umowa darowizny nieruchomości gruntowej powinna zawierać takie informacje jak: oznaczenie nieruchomości (adres, numer ewidencyjny), oznaczenie darczyńcy i obdarowanego oraz warunki darowizny. W przypadku, gdy warunkiem darowizny jest np. zobowiązanie obdarowanego do wykonania określonego działania, takie zobowiązanie powinno zostać szczegółowo opisane w umowie.

Typowo umowa darowizny nieruchomości gruntowej powinna zawierać następujące zapisy:

• Dane dotyczące darczyńcy i obdarowanego, w tym ich imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP).
• Dokładny opis nieruchomości, w tym jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz ewentualne ograniczenia w jej użytkowaniu.
• Określenie wartości darowanego przedmiotu oraz sposobu ustalenia tej wartości.
• Zapisy dotyczące opłat, które związane są z dokonaniem darowizny, np. podatek od czynności cywilnoprawnych.
• Warunki związane z darowizną, np. czy obdarowany może sprzedać nieruchomość lub wykorzystać ją w określony sposób.
• Wskazanie na ewentualne zobowiązania, które wynikają z posiadania nieruchomości, np. związane z utrzymaniem jej w dobrym stanie.
• Zapisy dotyczące kosztów związanych z przepisaniem nieruchomości na obdarowanego, np. kosztów notariusza czy wpisu do księgi wieczystej.
• Terminy związane z dokonaniem darowizny oraz przejściem własności nieruchomości.
• Podpisy darczyńcy i obdarowanego, potwierdzające ich zgodę na zawarcie umowy.

Warto pamiętać, co było już sygnalizowane wcześniej, że umowa darowizny działki, tak jak każda umowa zbycia nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony dokonają tego w zwykłej formie pisemnej, czynność taka będzie nieważna.

Dokumenty potrzebne do przepisania działki u notariusza

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy darowizny działki przebiegło sprawnie. Dlatego prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia listy niezbędnych dokumentów i informacji. Oto standardowa lista:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik;
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia działki, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
• wartość rynkowa nieruchomości.

Jak opodatkowana jest darowizna działki w 2023 roku

Darowizna nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniem podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadku i darowizn). Na mocy art. 17 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn rozporządzenie Ministra Finansów określa następujące stawki podatku:

Wartość nieruchomości, która podlega opodatkowaniu, jest ustalana na podstawie ceny nabycia nieruchomości lub jej wartości rynkowej. Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Podatek od darowizny działki ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron:

• I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy oraz
• grupa 0 (tzw. zwolnienia z 4a):  małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha; przynależność do tej grupy zwalnia z podatku od spadku i darowizn pod warunkiem zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego; podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Od podanych wyżej kwot podatku obowiązują zwolnienia.

Zwolnienia od podatku od darowizny działki 2023

Podatku nie zapłaci się, jeśli wartość darowizny nie przekroczyła następujących kwot wartości czystej, czyli po odliczeniu ew. obciążeń:

• 10 434 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do I grupy;
• 7 878 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do II grupy;
• 5 308 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do III grupy.

Należy mieć jednak na uwadze, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Jaki jest koszt darowizny działki u notariusza

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

1. taksa notarialna, czyli regulowane rozporządzeniem wynagrodzenie notariusza,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku darowizny działki rozporządzenie wyznacza następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę darowizny działki o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1570 zł (1010 + 560) netto.

Przypominamy, że czynność darowizny działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).