Darowizna domu

Notariusz wyjaśnia zasady prawne związane z darowizną domu – znaczenie punktów umowy, listę niezbędnych dokumentów i informacji, wysokość podatków, opłaty oraz taksy notarialnej pobieranych przez notariusza. W razie potrzeby notariusz doradzi w sprawie umowy darowizny domu oraz sporządzi akt notarialny.

Na czym polega czynność darowizny domu?

Darowizna domu zwana też potocznie „przepisaniem domu” to czynność prawna polegająca na nieodpłatnym przeniesieniu prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej. Stronę prawną umowy darowizny domu reguluje Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny).

Umowa darowizny może być zawarta jedynie między osobami żyjącymi i tylko w formie aktu notarialnego.

Darowizna domu na dorosłego syna lub dorosłą córkę

W przypadku darowizny domu na rzecz dzieci obowiązuje zwolnienie z podatku od spadku i darowizn na podstawie Art. 4a Ustawy o podatku od spadku i darowizn. Notariusz sporządzając akt notarialny umowy darowizny domu zaznacza, że obdarowany korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie nie obejmuje jednak opłat sądowych i taksy notarialnej.

Co powinna zawierać umowa darowizny domu

Umowa darowizny domu powinna zawierać takie informacje jak: oznaczenie nieruchomości (adres, numer ewidencyjny), oznaczenie darczyńcy i obdarowanego oraz warunki darowizny. W przypadku, gdy warunkiem darowizny jest np. zobowiązanie obdarowanego do wykonania określonego działania, takie zobowiązanie powinno zostać szczegółowo opisane w umowie.

Typowo umowa darowizny domu powinna zawierać następujące zapisy:

• Dane dotyczące darczyńcy i obdarowanego, w tym ich imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP).
• Dokładny opis nieruchomości, w tym jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz ewentualne ograniczenia w jej użytkowaniu.
• Określenie wartości darowanego przedmiotu oraz sposobu ustalenia tej wartości.
• Zapisy dotyczące opłat, które związane są z dokonaniem darowizny, np. podatek od czynności cywilnoprawnych.
• Warunki związane z darowizną, np. czy obdarowany może sprzedać nieruchomość lub wykorzystać ją w określony sposób.
• Wskazanie na ewentualne zobowiązania, które wynikają z posiadania nieruchomości, np. związane z utrzymaniem jej w dobrym stanie.
• Zapisy dotyczące kosztów związanych z przepisaniem nieruchomości na obdarowanego, np. kosztów notariusza czy wpisu do księgi wieczystej.
• Terminy związane z dokonaniem darowizny oraz przejściem własności nieruchomości.
• Podpisy darczyńcy i obdarowanego, potwierdzające ich zgodę na zawarcie umowy.

Warto pamiętać, co było już sygnalizowane wcześniej, że umowa darowizny domu, tak jak każda umowa zbycia nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony dokonają tego w zwykłej formie pisemnej, czynność taka będzie nieważna.

Dokumenty potrzebne do przepisania domu u notariusza

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy darowizny domu przebiegło sprawnie. Dlatego prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia listy niezbędnych dokumentów i informacji. Oto standardowa lista:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik.

oraz informacje i dokumenty związane z rodzajem przepisywanej nieruchomości:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik;
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia nieruchomości, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowiznstwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
• wartość rynkowa nieruchomości.

Jak opodatkowana jest darowizna domu w 2023 roku

Darowizna domu podlega opodatkowaniem podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadku i darowizn). Na mocy art. 17 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn rozporządzenie Ministra Finansów określa następujące stawki podatku:

Wartość nieruchomości, która podlega opodatkowaniu, jest ustalana na podstawie ceny nabycia nieruchomości lub jej wartości rynkowej. Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Podatek od darowizny domu ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron:

• I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy oraz
• grupa 0 (tzw. zwolnienia z 4a):  małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha; przynależność do tej grupy zwalnia z podatku od spadku i darowizn pod warunkiem zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego; podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Od podanych wyżej kwot podatku obowiązują zwolnienia.

Zwolnienia od podatku od darowizny domu 2023

Podatku nie zapłaci się, jeśli wartość darowizny nie przekroczyła następujących kwot wartości czystej, czyli po odliczeniu ew. obciążeń:

• 10 434 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do I grupy;
• 7 878 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do II grupy;
• 5 308 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do III grupy.

Należy mieć jednak na uwadze, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Jaki jest koszt darowizny domu u notariusza

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

1. taksa notarialna,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz PTiU (VAT)
5. koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku darowizny domu rozporządzenie wyznacza następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę darowizny domu o wartości 800 tys. zł, taksa notarialna wynosi 3970 zł (1010 + 2960) netto.

Przypominamy, że czynność darowizny domu podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Notariusz pobierze opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).