Sprzedaż działki budowlanej

Notariusz wyjaśnia zasady prawne związane ze sprzedażą działek budowlanych – rodzaje takich działek, niezbędne elementy umowy sprzedaży, opodatkowanie i opłaty pobierane przez notariusza. W razie potrzeby notariusz doradzi w sprawie umowy sprzedaży działki oraz sporządzi akt notarialny.

Co to jest działka budowlana i jakie mogą być jej rodzaje

Działki budowlane to nieruchomości gruntowe przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane, czyli takie które ze względu na wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Granice nieruchomości gruntowej wyznaczają linie na powierzchni ustalone przy rozgraniczeniu – w drodze umowy z właścicielami gruntów sąsiednich, ewentualnie w postępowaniu administracyjnym lub sądowym.

Działki budowlane mogą mieć różne przeznaczenie zabudowy:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
• zabudowa usługowa,
• tereny sportu i rekreacji,
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m².

Umowa przedwstępna przy sprzedaży działki budowlanej

Bardzo często się zdarza, że strony umowy sprzedaży działki budowlanej nie są gotowe od razu do sfinalizowania transakcji. Polskie prawo zawiera regulacje mogące mieć zastosowanie w tego typu sytuacji. Postanowienia prawne związane z umowami przedwstępnymi zawarte są w Kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). 

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.Art. 389. Kodeksu cywilnego

Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki budowlanej może być uzasadnione z różnych powodów. Oto kilka przykładów:

1. Zabezpieczenie transakcji – Sprzedający może chcieć zawrzeć umowę z konkretnym nabywcą, z którym już wcześniej rozmawiał i który wyraził chęć zakupu działki budowlanej. Podpisanie umowy przedwstępnej umożliwia zarezerwowanie działki dla konkretnego nabywcy i zapewnia pewność, że transakcja dojdzie do skutku.
2. Uzyskanie finansowania – Nabywca może potrzebować czasu na uzyskanie finansowania, aby móc sfinansować zakup działki budowlanej. Umowa przedwstępna umożliwia nabywcy zarezerwowanie działki i uzyskanie czasu na przygotowanie środków finansowych.
3. Planowanie budowy – Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki budowlanej umożliwia nabywcy rozpoczęcie planowania budowy na danej działce. Nabywca może na przykład skontaktować się z architektem i zaplanować projekt domu, zanim jeszcze kupi działkę.

Warto jednak pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej nie jest równoznaczna z finalizacją transakcji. Dopiero podpisanie umowy sprzedaży jest wiążące i ostateczne.

Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Przed zakupem działki budowlanej warto upewnić się, czy nie ciążą na niej ograniczone prawa rzeczowe takie jak użytkowanie, służebność lub hipoteka. Każde z tych praw może wpłynąć na wartość nieruchomości i powinno zainteresować zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Użytkowanie to prawo do korzystania z nieruchomości, które może posiadać określona osoba. Osoba ta ma jednak obowiązek zachować nieruchomość w dobrym stanie i dotychczasowym przeznaczeniu oraz zwrócić ją w odpowiednim stanie po wygaśnięciu prawa użytkowania.

Służebność z kolei to prawo ustanowione na rzecz osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości, np. prawo do przejazdu przez cudzą działkę, gdy dana działka nie posiada drogi dojazdowej. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością jest ograniczony w swoich działaniach w stosunku do własnej działki.

Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności, czyli uprawnienia wierzyciela do otrzymania świadczenia od dłużnika. Dzięki hipotece, wierzyciel ma prawo zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją ona będzie własnością.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży działki budowlanej

Umowa sprzedaży działki budowlanej powinna zawierać takie informacje jak: oznaczenie nieruchomości (adres, numer ewidencyjny), oznaczenie sprzedającego i nabywcy oraz warunki sprzedaży.

Typowo umowa sprzedaży działki budowlanej powinna zawierać następujące zapisy:

• Dane sprzedającego i nabywcy – pełne dane osobowe oraz numery identyfikacyjne, np. numery PESEL lub NIP.
• Opis działki – powinny być uwzględnione: numer działki, powierzchnia, kształt i granice działki.
• Cena – powinna być określona w umowie wraz z warunkami płatności, terminem zapłaty oraz sposobem ustalania ceny w przypadku, gdy nie została ona ustalona jednoznacznie.
• Termin wykonania umowy – ustalenie daty, do której umowa ma być wykonana oraz określenie warunków, w jakich umowa może być rozwiązana przed upływem terminu.
• Ograniczenia prawne – umowa powinna zawierać informacje na temat ewentualnych ograniczeń prawnych, np. ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, itp.
• Odpowiedzialność stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za ujawnienie wady prawa do nieruchomości, brak zapłaty ceny, itp.
• Wady prawne nieruchomości – sprzedający powinien zapewnić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, takich jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczystego.
• Podpisy stron – umowa powinna być podpisana przez sprzedającego i nabywcę oraz powinna być opatrzone datą.

Warto pamiętać, co było już sygnalizowane wcześniej, że umowa sprzedaży działki, tak jak każda umowa zbycia nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony dokonają tego w zwykłej formie pisemnej, czynność taka będzie nieważna.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki budowlanej u notariusza

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy sprzedaży działki przebiegło sprawnie. Dlatego prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia listy niezbędnych dokumentów i informacji. Oto standardowa lista:

• dane osobowe sprzedającego i nabywcy:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik;
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia działki, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
• wartość rynkowa nieruchomości.

Sprzedaż działki budowlanej – podatek

Notariusz zobowiązany jest do pobrania od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatku od wzbogacenia , czyli PCC. Wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zazwyczaj jest to cena sprzedaży nieruchomości. Co prawda notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, ale robią to urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie Urzędu została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Jaki jest koszt przy sprzedaży działki budowlanej u notariusza

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

1. taksa notarialna, czyli regulowane rozporządzeniem wynagrodzenie notariusza,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz PTiU (VAT)
5. koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę..

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku darowizny działki rozporządzenie wyznacza następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę darowizny działki o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1570 zł (1010 + 560) netto.

Przypominamy, że czynność darowizny działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).