Darowizna mieszkania

Notariusz wyjaśnia zasady prawne związane z darowizną mieszkania – znaczenie zapisów umowy, listę niezbędnych dokumentów i informacji, wysokość podatków, opłaty oraz taksy notarialnej pobieranych przez notariusza. W razie potrzeby notariusz doradzi w sprawie umowy darowizny mieszkania oraz sporządzi akt notarialny.

Na czym polega czynność darowizny mieszkania?

Darowizna mieszkania zwana też potocznie przepisaniem to czynność prawna polegająca na nieodpłatnym przeniesieniu prawa własności. Stronę prawną umowy darowizny, bez względu na to, czy dotyczy ona mieszkania będącego odrębną nieruchomością, czy też spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, reguluje Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny).

Umowa darowizny może być zawarta jedynie między osobami żyjącymi i tylko w formie aktu notarialnego.

Co to jest mieszkanie i jakie są jego rodzaje

Mieszkanie to potoczne określenie dla zdefiniowanego w przepisach prawa „lokalu mieszkalnego”. Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego pochodzi z ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2. Zgodnie z nią, lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami przestrzeń w obrębie budynku, składająca się z jednej lub kilku izb, przeznaczona na stały pobyt ludzi. Lokal mieszkalny służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych co najmniej jednej osoby, a wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, takimi jak kuchnia, łazienka, ubikacja oraz korytarz, tworzy całość umożliwiającą komfortowe zamieszkanie.

Warto jednak zauważyć, że standardy wymagane od lokali mieszkalnych mogą być różne, zwłaszcza w odniesieniu do starszych budynków. W Polsce nadal istnieje wiele lokali, które nie spełniają wszystkich kryteriów wymaganych do uznania ich za samodzielne lokale mieszkalne. Z drugiej strony, nowe lokale mieszkalne, zazwyczaj zbudowane zgodnie z najnowszymi standardami budowlanymi, spełniają wymagania dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych.

Z praktyki naszej kancelarii notarialnej wynika, że najczęściej przedmiotem podejmowanych czynności notarialnych są transakcje dotyczące:

• własność odrębna,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (coraz rzadziej się pojawiające),
• lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu (również coraz rzadziej się pojawiające) oraz
• mieszkanie komunalne.

Darowizna mieszkania stanowiącego własność odrębną

Osoba posiadająca mieszkanie na zasadzie odrębnej własności lokalu jest formalnym właścicielem tego mieszkania. Zgodnie z prawem, posiadacz lokalu posiada prawo własności do wydzielonej części budynku mieszkalnego oraz jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, dach, elewacje, a także terenów przynależnych do budynku, takich jak ogród czy plac zabaw. Ponadto, właściciel mieszkania jest ułamkowym właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Posiadacz mieszkania na zasadzie odrębnej własności ma prawo do pełnej dyspozycji swoim lokalem. Oznacza to, że może wynajmować swoje mieszkanie, sprzedać je lub przekazać w spadku.

Wszelkie zmiany własnościowe dotyczące mieszkania stanowiącego własność odrębną muszą być ujawnione w księdze wieczystej, co wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownych opłat.

Darowizna mieszkania spółdzielczego własnościowego

Osoba posiadająca spółdzielcze mieszkanie własnościowe formalnie nie jest właścicielem lokalu, lecz posiada ograniczone prawa rzeczowe, które są regulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. W praktyce, posiadacz ma bardzo zbliżone prawa do właściciela nieruchomości. Takie mieszkanie może być sprzedane, wynajęte oraz dziedziczone na takich samych zasadach jak mieszkanie na zasadzie odrębnej własności lokalu. Jednakże, ze względu na ograniczone prawa rzeczowe, posiadacz spółdzielczego mieszkania własnościowego nie ma takiego samego stopnia dyspozycji swoim lokalem jak właściciel mieszkania na zasadzie odrębnej własności.

W przypadku sprzedaży czy darowizny spółdzielczego mieszkania własnościowego, posiadacz ma obowiązek zgłosić tę transakcję do spółdzielni mieszkaniowej oraz uzyskać zgodę zarządu spółdzielni. Niekiedy wymaga to także zapłaty opłat związanych z przepisaniem prawa do lokalu oraz przestrzegania innych wymogów regulowanych przez spółdzielnię.

Darowizna mieszkania lokatorskiego

Posiadacz lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu nie jest jego właścicielem, ale jedynie ma prawo do korzystania z niego na określonych warunkach. Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu stanowi, że mieszkanie jest oddawane do użytku przez spółdzielnię na podstawie umowy. W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

Aby móc darować (czy sprzedać) mieszkanie lokatorskie, konieczne jest przekształcenie go w odrębną własność lokalu. Proces zamiany lokatorskiego spółdzielcze prawo do lokalu na mieszkanie własnościowe, należy spełnić kilka warunków. Pierwszym z nich jest ustalenie sytuacji prawnej gruntu, na którym znajduje się budynek. Powinien on być wolny od wszelkich roszczeń innych podmiotów. Kolejnym krokiem jest spłacenie przez mieszkańca części kredytu, którą spółdzielnia zainwestowała w mieszkanie. Należy również uregulować wszelkie zaległości w opłatach czynszu przypisanych do lokalu.

Proces przekształcenia prawa do mieszkania na własność musi być potwierdzony aktem notarialnym, sporządzonym przez kancelarię notarialną. Nabycie odrębnej własności zostaje uznane dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej, dlatego konieczne jest jej założenie.

Darowizna mieszkania na dorosłego syna lub dorosłą córkę

W przypadku darowizny mieszkania na rzecz dzieci obowiązuje zwolnienie z podatku od spadku i darowizn na podstawie Art. 4a Ustawy o podatku od spadku i darowizn. Notariusz sporządzając akt notarialny umowy darowizny mieszkania zaznacza, że obdarowany korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie nie obejmuje jednak opłat sądowych i taksy notarialnej.

Co powinna zawierać umowa darowizny mieszkania

Umowa darowizny mieszkania powinna zawierać takie informacje jak: dokładne oznaczenie nieruchomości (adres, numer lokalu), oznaczenie darczyńcy i obdarowanego oraz warunki darowizny. W przypadku, gdy warunkiem darowizny jest np. zobowiązanie obdarowanego do wykonania określonego działania, takie zobowiązanie powinno zostać szczegółowo opisane w umowie.

Typowo umowa darowizny lokalu mieszkalnego powinna zawierać następujące zapisy:

• Dane dotyczące darczyńcy i obdarowanego, w tym ich imię i nazwisko, adres zamieszkania oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP).
• Dokładny opis nieruchomości, w tym jej adres, numer lokalu, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz ewentualne ograniczenia w jej użytkowaniu.
• Określenie wartości darowanego przedmiotu oraz sposobu ustalenia tej wartości.
• Zapisy dotyczące opłat, które związane są z dokonaniem darowizny, np. podatek od czynności cywilnoprawnych.
• Warunki związane z darowizną, np. czy obdarowany może sprzedać nieruchomość lub wykorzystać ją w określony sposób.
• Wskazanie na ewentualne zobowiązania, które wynikają z posiadania nieruchomości, np. związane z utrzymaniem jej w dobrym stanie.
• Zapisy dotyczące kosztów związanych z przepisaniem nieruchomości na obdarowanego, np. kosztów notariusza czy wpisu do księgi wieczystej.
• Terminy związane z dokonaniem darowizny oraz przejściem własności nieruchomości.
• Podpisy darczyńcy i obdarowanego, potwierdzające ich zgodę na zawarcie umowy.

Warto pamiętać, co było już sygnalizowane wcześniej, że umowa darowizny mieszkania, tak jak każda umowa zbycia nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony dokonają tego w zwykłej formie pisemnej, czynność taka będzie nieważna.

Dokumenty potrzebne do przepisania mieszkania u notariusza

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania przebiegło sprawnie. Dlatego prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia listy niezbędnych dokumentów i informacji. Oto standardowa lista:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik;

W przypadku, gdy darowizna dotyczy mieszkania będącego odrębną nieruchomością z księgą wieczystą, należy poza tym dysponować następującymi dokumentami:

• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia mieszkania, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania,
• wypis z rejestru lokali.

W przypadku, gdy darowizna dotyczy mieszkania będącego mieszkania będącego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, należy poza tym dysponować następującymi dokumentami:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• podstawa nabycia, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• wartość rynkowa mieszkania.

Jak opodatkowana jest darowizna mieszkania w 2023 roku

Darowizna mieszkania podlega opodatkowaniem podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadku i darowizn). Na mocy art. 17 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn rozporządzenie Ministra Finansów określa następujące stawki podatku:

Wartość nieruchomości, która podlega opodatkowaniu, jest ustalana na podstawie ceny nabycia nieruchomości lub jej wartości rynkowej. Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Podatek od darowizny mieszkania ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron:

• I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy oraz
• grupa 0 (tzw. zwolnienia z 4a):  małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha; przynależność do tej grupy zwalnia z podatku od spadku i darowizn pod warunkiem zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego; podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Od podanych wyżej kwot podatku obowiązują zwolnienia.

Zwolnienia od podatku od darowizny mieszkania 2023

Podatku nie zapłaci się, jeśli wartość darowizny nie przekroczyła następujących kwot wartości czystej, czyli po odliczeniu ew. obciążeń:

• 10 434 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do I grupy;
• 7 878 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do II grupy;
• 5 308 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do III grupy.

Należy mieć jednak na uwadze, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Jaki jest koszt darowizny mieszkania u notariusza

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

1. taksa notarialna, czyli regulowane rozporządzeniem wynagrodzenie notariusza,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku darowizny mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu obowiązuje połowa podstawowej stawki taksy notarialnej. W pozostałych przypadkach rozporządzenie wyznacza następujące stawki podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę darowizny mieszkania własnościowego o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1570 zł (1010 + 560) netto.

Przypominamy, że czynność darowizny mieszkania podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).