Sprzedaż działki rolnej

Notariusz wyjaśnia zasady sprzedażą działki rolnej – definicję, ograniczenia obrotu, rodzaje takich działek, niezbędne elementy umowy sprzedaży, opodatkowanie i opłaty pobierane przez notariusza. W razie potrzeby notariusz doradzi w sprawie umowy sprzedaży działki rolnej oraz sporządzi akt notarialny.

Co to jest działka rolna

Pojęcie nieruchomości rolnych zostało określone w polskim prawie przez Kodeks cywilny (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny). Wśród wielu przepisów dotyczących nieruchomości rolnych w Kodeksie cywilnym, które dotyczą m. in. definicji, zasad obrotu, dziedziczenia, dzierżawy, czy obowiązków właściciela, na uwagę zasługuje art. 46¹:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.Art.46¹ Kodeksu cywilnego

Ponadto, ochronę nieruchomości rolnych reguluje również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego), która określa szczegółowe zasady dotyczące m.in. zakupu i dzierżawy nieruchomości rolnych, ich przeznaczenia oraz sposobu użytkowania. Ustawa ta jest bardzo istotna dla rolników, ponieważ zawiera zasady dotyczące m.in. dopłat do gruntów rolnych, wyrównywania praw do gruntów, czy ochrony terenów rolniczych.

Dla zakwalifikowania nieruchomości jako gruntu rolnego wystarczy istnienie możliwości wykorzystania jej do wskazanej działalności, a nie o rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości w danej chwili. Ograniczenie nabywania działek rolnym ściśle związane jest z ich powierzchnią – im większa, tym surowsze warunki.

Sprzedaż działki rolnej do 0,3 hektara

Działkę rolną mniejszą niż 0,3 hektara może nabyć każdy, nabywca nie jest objęty okresowym zakazem jej sprzedaży oraz nie ma konieczności prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Sprzedaż działki rolnej większej niż 0,3 hektara i mniejszej niż 1 hektar

Nabywcą działki rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 a 1 hektara, może zakupić podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, ale prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa. Takie właśnie działki cieszą się największą popularnością wśród nabywców, ponieważ może nim być każdy, bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania jakichkolwiek zgód. Nowy właściciel musi się jednak zobowiązać do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeśli nabywcą jest osoba fizyczna, musi prowadzić gospodarstwo osobiście.

Sprzedaż działki rolnej powyżej 1 hektara

Działkę rolną o powierzchni przekraczającej 1 hektar może nabyć bez dodatkowych ograniczeń tylko rolnik indywidualny, a więc osoba, która:

• od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
• prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
• posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.

W przypadku, gdy nabywca nie jest rolnikiem, niezbędne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Z wnioskiem występuje zbywca, który musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu. Po uzyskaniu zgody na zawarcie transakcji, nabywca zobligowany jest do prowadzenia na działce działalności rolniczej.

Sprzedaż działki siedliskowej

Działka siedliskowa to rodzaj nieruchomości gruntowej, który jest w sposób szczególny traktowany przez polskie prawo. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych), działka siedliskowa jest przeznaczona do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub leśnego i stanowi siedlisko dla właściciela lub jego rodziny. Działka siedliskowa może być wykorzystywana tylko do celów rolnych lub leśnych, a jej powierzchnia nie może przekroczyć 1 ha (10 000 m²). Jeśli działka jest większa, to właściciel jest zobowiązany do wydzielenia z niej części o powierzchni do 1 ha, która będzie pełniła funkcję siedliskową.

Prawo do działki siedliskowej przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które prowadzą gospodarstwo rolnicze lub leśne. Właściciel działki siedliskowej ma obowiązek utrzymywania na niej budynków mieszkalnych, gospodarczych i innych budynków niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa oraz zapewnienia na działce stałego zamieszkania.

Działka siedliskowa nie może być sprzedana, darowana ani przekazana w dzierżawę bez zgody organu gminy, który odpowiada za ochronę gruntów rolnych i leśnych. W przypadku sprzedaży działki siedliskowej, jej nabywca musi spełnić wymagania ustawowe i przedstawić odpowiednie dokumenty, które potwierdzają jego status jako osoby prowadzącej gospodarstwo rolnicze lub leśne.

Jest możliwe przekształcenie działki rolnej w działkę siedliskową, ale tylko w formie gospodarstwa rolnego i może tego dokonać wyłącznie rolnik indywidualny.

W odróżnieniu od działki rolnej, której nabywcą może być w zasadzie wyłącznie rolnik, działkę siedliskową może kupić każdy. W przypadku, gdy nowym właścicielem jest rolnik, bez jakichkolwiek przeszkód może prowadzić działalność rolniczą na jej terenie. Jeśli jednak właścicielem działki siedliskowej staje się osoba, która w myśl prawa rolnikiem nie jest, dalsze postępowanie będzie się różniło. Jeśli do działki przynależne jest prawomocne pozwolenie na budowę, nowy właściciel musi po wybudowaniu domu działkę odrolnić. Jeśli zakupione siedlisko posiada zabudowę rolną, nabywca działki może wystąpić z wnioskiem o przebudowę istniejących na jej terenie budynków.

Umowa przedwstępna przy sprzedaży działki rolnej

Bardzo często się zdarza, że strony umowy sprzedaży działki rolnej nie są gotowe od razu do sfinalizowania transakcji. Polskie prawo zawiera regulacje mogące mieć zastosowanie w tego typu sytuacji. Postanowienia prawne związane z umowami przedwstępnymi zawarte są w Kodeksie cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). 

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.Art. 389. Kodeksu cywilnego

Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki rolnej może być uzasadnione z różnych powodów. Oto kilka przykładów:

1. Zabezpieczenie transakcji – Sprzedający może chcieć zawrzeć umowę z konkretnym nabywcą, z którym już wcześniej rozmawiał i który wyraził chęć zakupu działki rolnej. Podpisanie umowy przedwstępnej umożliwia zarezerwowanie działki dla konkretnego nabywcy i zapewnia pewność, że transakcja dojdzie do skutku.
2. Uzyskanie finansowania – Nabywca może potrzebować czasu na uzyskanie finansowania, aby móc sfinansować zakup działki rolnej. Umowa przedwstępna umożliwia nabywcy zarezerwowanie działki i uzyskanie czasu na przygotowanie środków finansowych.

Warto jednak pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej nie jest równoznaczna z finalizacją transakcji. Dopiero podpisanie umowy sprzedaży jest wiążące i ostateczne.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży działki rolnej

Umowa sprzedaży działki rolnej powinna zawierać takie informacje jak: oznaczenie nieruchomości (adres, numer ewidencyjny), oznaczenie sprzedającego i nabywcy oraz warunki sprzedaży.

Typowo umowa sprzedaży działki rolnej powinna zawierać następujące zapisy:

• Dane sprzedającego i nabywcy – pełne dane osobowe oraz numery identyfikacyjne, np. numery PESEL lub NIP.
• Opis działki – powinny być uwzględnione: numer działki, powierzchnia, kształt i granice działki.
• Cena – powinna być określona w umowie wraz z warunkami płatności, terminem zapłaty oraz sposobem ustalania ceny w przypadku, gdy nie została ona ustalona jednoznacznie.
• Termin wykonania umowy – ustalenie daty, do której umowa ma być wykonana oraz określenie warunków, w jakich umowa może być rozwiązana przed upływem terminu.
• Ograniczenia prawne – umowa powinna zawierać informacje na temat ewentualnych ograniczeń prawnych, np. ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, itp.
• Odpowiedzialność stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za ujawnienie wady prawa do nieruchomości, brak zapłaty ceny, itp.
• Wady prawne nieruchomości – sprzedający powinien zapewnić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, takich jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczystego.
• Podpisy stron – umowa powinna być podpisana przez sprzedającego i nabywcę oraz powinna być opatrzone datą.

Warto pamiętać, co było już sygnalizowane wcześniej, że umowa sprzedaży działki, tak jak każda umowa zbycia nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli strony dokonają tego w zwykłej formie pisemnej, czynność taka będzie nieważna.

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki rolnej u notariusza

Chcielibyśmy, aby sporządzenie planowanego przez Państwa aktu notarialnego umowy sprzedaży działki przebiegło sprawnie. Dlatego prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia listy niezbędnych dokumentów i informacji. Oto standardowa lista:

• dane osobowe sprzedającego i nabywcy:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • nr dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• oryginał pełnomocnictwa w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron umowy zawiera pełnomocnik;
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej),
• podstawa nabycia działki, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego wydane w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu zaświadczenie o braku planu oraz o tym, iż nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów dla działki;
• ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości (jeśli była wydana) oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli działka powstała w wyniku podziału;
• wartość rynkowa nieruchomości.

Podatek PCC przy sprzedaż działki rolnej

Notariusz zobowiązany jest do pobrania od kupującego w imieniu Skarbu Państwa podatku od wzbogacenia , czyli PCC. Wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Zazwyczaj jest to cena sprzedaży nieruchomości. Co prawda notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, ale robią to urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie Urzędu została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Koszt notariusza przy sprzedaży działki rolnej

Czynność sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:

1. taksa notarialna,
2. opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
3. opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
4. podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz PTiU (VAT),
5. koszt wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalana przez Ministra Sprawiedliwości. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy, dlatego za każdym razem prosimy o kontakt z kancelarią w celu ustalenia kosztów w Państwa przypadku.

W przypadku sprzedaży działki rolnej rozporządzenie wyznacza następujące stawki:

• 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.

Przykład: Jeśli sporządzamy umowę sprzedaży działki rolnej o wartości 200 tys. zł, taksa notarialna wynosi 1570 zł (1010 + 560) netto.

Przypominamy, że czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu opisanym wyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC.

Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).