Sporządzenie umowy o dożywocie wiąże się z koniecznością wizyty w kancelarii notarialnej, ponieważ wszelkie transakcje obrotu nieruchomościami muszą mieć formę aktu notarialnego. Doświadczony notariusz dopilnuje, aby umowa była zgodna z prawem i żeby wszystkie dokumenty były ważne i poprawne. W artykule omówione zostaną kwestie związane z umową o dożywocie, w tym jej podstawowe cechy, lista niezbędnych formalności i dokumentów oraz wysokość taksy notarialnej i opłat.
Co to jest umowa o dożywocie
Często osoby starsze, chcąc wesprzeć swoich bliskich, decydują się na przekazanie im swojego domu jako darowizny. Jednak relacje między nimi nie zawsze pozostają niezachwiane. Rozwiązaniem może być zawarcie umowy o dożywocie, która gwarantuje utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości – czynność prawna zdefiniowana i uregulowana w Kodeksie cywilnym w Art. 908-916.
Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, wbraku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Art. 908 § 1. Kodeksu cywilnego
Umowa o dożywocie polega na przepisaniu nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. W braku dodatkowych zapisów, nabywca przyjmuje zbywcę jako domownika i zapewnia mu mieszkanie, wyżywienie, ubranie, opiekę i pomoc w chorobie.
Obciążenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie może i powinno być ujawnione w księdze wieczystej.
Ograniczenie prawa dysponowaniem nieruchomością objętą umową o dożywocie
Obowiązujące prawo obejmuje szczególną ochroną interesy dożywotnika, co może być uwidocznione stosownym zapisem w księdze wieczystej. Własność nieruchomości nowego właściciela, czyli osoby przejmującego nieruchomość od dożywotnika w zamiana za opiekę jest więc ograniczone. Dotyczy to w szczególności sytuacji sprzedaży czy przejęcia nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej. Prawa dożywotnika zawarte w umowie o dożywocie są skuteczne względem każdego właściciela nieruchomości obciążonej dożywociem. Dotyczy to zarówno odpowiedzialności rzeczowej, jak i osobistej. W praktyce oznacza to, że zbycie nieruchomości powoduje zmianę dłużnika – zwalnia dotychczasowego właściciela nieruchomości i obciąża nowego ciążącymi zobowiązaniami.
Ile kosztuje sporządzenie umowy o dożywocie u notariusza
Koszt notariusza przy zamianie nieruchomości składa się z kilku elementów:
- taksy notarialnej,
- opłata za wpis w księdze wieczystej oraz
- podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC).
Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia opłaty według obowiązującej taksy notarialnej zależnej od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie.
Bazowa, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi:
- 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł.
Przykład
Jeśli nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie ma wartość 500 000 zł, maksymalna stawka notarialna za sporządzenie umowy umowy o dożywocie wynosi 2770 zł (1010 zł + 0, 4% nadwyżki powyżej 60 000 zł).
Poza taksą notarialną naliczaną od wartości, notariusz pobierze również opłatę w wysokości 200 zł za wpis w księdze wieczystej.
Dożywotnik, czyli osoba zawierająca umowę dożywocia nie zapłaci z tytułu otrzymywanych świadczeń podatku dochodowego, ale konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) pobieranego przez not.
Dodatkowo notariusz pobierze opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).